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宏觀經(jīng)濟(jì)

圖：2018年-2021年一季度上海GDP產(chǎn)值

一季度，上海市固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)27.1%，兩年平均增長(zhǎng)7.4%。從投資領(lǐng)域看，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)24.7%，兩年平均增長(zhǎng)7.0%；工業(yè)投資同比增長(zhǎng)30.2%，兩年平均增長(zhǎng)15.4%，其中，制造業(yè)投資同比增長(zhǎng)26.1%，兩年平均增長(zhǎng)18.9%；基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長(zhǎng)22.7%，兩年平均下降0.6%。
第三產(chǎn)業(yè)方面，一季度，全市第三產(chǎn)業(yè)增加值比去年同期增長(zhǎng)14.3%，兩年平均增長(zhǎng)5.5%。其中，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增加值854.47億元，同比增長(zhǎng)18.6%，兩年平均增長(zhǎng)15.9%；房地產(chǎn)業(yè)增加值848.71億元，同比增長(zhǎng)24.4%，兩年平均增長(zhǎng)5.6%；金融業(yè)增加值1870.07億元，同比增長(zhǎng)8.0%，兩年平均增長(zhǎng)7.6%；批發(fā)和零售業(yè)增加值1115.60億元，同比增長(zhǎng)24.9%，兩年平均增長(zhǎng)0.3%。
一季度，上海消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)回暖，網(wǎng)上零售快速增長(zhǎng)，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額4556.67億元，同比增長(zhǎng)48.9%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額4196.43億元，同比增長(zhǎng)47.4%，兩年平均增長(zhǎng)9.9%；住宿和餐飲業(yè)零售額360.25億元，同比增長(zhǎng)69.2%，兩年平均下降1.3%。
總體來(lái)看，一季度上海經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定恢復(fù)的良好態(tài)勢(shì)，新能源汽車、信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)明顯。同時(shí)，全球疫情仍在蔓延，上海市作為外貿(mào)、金融領(lǐng)域的重要城市，宜持續(xù)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)韌性和內(nèi)生動(dòng)力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

供給與需求

一季度，上海新增5個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)量在20萬(wàn)㎡以上，主要位于南京西路、徐匯濱江。
從開發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度上海全市辦公樓新開工面積為96.22萬(wàn)㎡，同比上升達(dá)128%；竣工面積48.88萬(wàn)㎡，同比上升達(dá)62%。上海寫字樓市場(chǎng)2021年內(nèi)預(yù)計(jì)將迎來(lái)超過(guò)100萬(wàn)㎡項(xiàng)目入市，徐匯濱江、前灘及北外灘將成為未來(lái)租賃市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

圖：2019年-2021年一季度上海寫字樓新開工和竣工情況

需求方面，一季度上海寫字樓租賃市場(chǎng)活躍度延續(xù)上年四季度以來(lái)的持續(xù)復(fù)蘇，專業(yè)服務(wù)業(yè)、科技、金融、制造業(yè)均涌現(xiàn)大面積租賃需求，預(yù)計(jì)二季度租賃市場(chǎng)仍將活躍。
圖：2021年一季度上海寫字樓市場(chǎng)租戶行業(yè)

成交方面，2021年一季度上海成交面積較大的行業(yè)客戶主要來(lái)自專業(yè)服務(wù)業(yè)、科技類企業(yè)，成交項(xiàng)目在各商圈分布較為均勻。一季度大成律師事務(wù)所、君合律師事務(wù)所分別在上海環(huán)球金融中心、興業(yè)太古匯租賃了1.3萬(wàn)㎡、0.8萬(wàn)㎡的辦公空間，體現(xiàn)了專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)在作為經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心的上海辦公對(duì)高端寫字樓的重要需求。此外，區(qū)別于其他一線城市，一季度上海的大宗租賃客戶涌現(xiàn)了亞馬遜、Clubhouse等外資TMT企業(yè)。
表：2021年一季度上海租賃交易案例

租金與空置

一季度，上海甲乙級(jí)寫字樓平均租金為4.69元/㎡·天，與上個(gè)季度持平，連續(xù)5個(gè)季度租金跌幅持續(xù)收窄。從主要板塊來(lái)看，新天地、陸家嘴兩個(gè)板塊的寫字樓租金處于高位，甲乙級(jí)寫字樓平均租金分別為7.86元/㎡·天、7.79元/㎡·天，新天地板塊一季度租金與上年四季度持平，陸家嘴板塊一季度租金微漲。南京西路、淮海路兩個(gè)版塊的租金緊隨其后，甲乙級(jí)平均租金分別為7.24元/㎡·天、7.08元/㎡·天，兩個(gè)板塊一季度租金小幅下調(diào)，但仍明顯高于其他甲乙級(jí)租金均價(jià)低于7元/㎡·天的板塊。
其他主要板塊一季度的甲乙級(jí)寫字樓租金均價(jià)低于7元/㎡·天，徐匯濱江板塊一季度甲乙級(jí)寫字樓平均租金微跌至6.66元/㎡·天，人民廣場(chǎng)板塊甲乙級(jí)寫字樓平均租金微漲至6.34元/㎡·天。租金均價(jià)低于6元/㎡·天的主要板塊中，徐家匯板塊一季度租金微漲至5.98元/㎡·天，虹橋板塊、外灘板塊、北外灘板塊的甲乙級(jí)平均租金下跌至5.67元/㎡·天、5.42元/㎡·天、5.34元/㎡·天。
圖：2019年三季度-2021年一季度上海重點(diǎn)板塊甲乙級(jí)寫字樓租金走勢(shì)

上海部分甲級(jí)寫字樓因租戶組合不理想或者空置較高，持續(xù)下調(diào)租金，下調(diào)幅度較過(guò)往季度有所放緩?？罩梅矫妫患径壬虾＜准?jí)寫字樓空置率達(dá)20.94%，較上年末空置率有所下降。

大宗交易

一季度上海大宗交易總成交金額約人民幣157億元，與去年同期基本持平。
表：2021年一季度上海主要大宗交易

一季度上海成交的大宗交易中，寫字樓、工業(yè)物業(yè)項(xiàng)目分別為5宗和4宗，產(chǎn)業(yè)園成為大宗交易的重要標(biāo)的。
具體來(lái)看，一季度總成交金額排名前三的大宗交易為歌斐資產(chǎn)出售歌斐中心，領(lǐng)展基金收購(gòu)七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%權(quán)益，中泰證券購(gòu)置綠地外灘中心A2、C2棟。1月4日，歌斐資產(chǎn)完成上海黃浦區(qū)核心商辦項(xiàng)目歌斐中心的出售，交易總價(jià)超40億元，買方為平安信托，成為2021年初上海大宗交易市場(chǎng)標(biāo)志性交易。2月24日，領(lǐng)展發(fā)布公告稱已簽訂協(xié)議擬收購(gòu)上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)，買方須支付初步代價(jià)為人民幣27.7億元。3月22日，中泰證券發(fā)布公告，董事會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于購(gòu)置上海綠地外灘中心辦公樓的議案》，同意以全資子公司齊魯中泰物業(yè)有限公司為購(gòu)買主體，以27.4億元購(gòu)置上海綠地外灘中心辦公樓。

總結(jié)與展望

一季度，上海市經(jīng)濟(jì)延續(xù)復(fù)蘇，重點(diǎn)行業(yè)快速發(fā)展。專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT等多個(gè)行業(yè)引領(lǐng)辦公租賃市場(chǎng)活躍度持續(xù)提升。上海寫字樓市場(chǎng)延續(xù)去年第四季度的回暖，核心板塊市場(chǎng)信心足，部分板塊租金上行。一季度錄得多筆大額大宗交易，預(yù)計(jì)上海寫字樓2021年二季度將延續(xù)穩(wěn)健復(fù)蘇的表現(xiàn)。