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上海高力國(guó)際公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，第一季度全國(guó)各大重點(diǎn)城市寫字樓租賃需求受到抑制，凈吸納量處于較低水平。預(yù)計(jì)上海商辦租金年內(nèi)將下跌6%，非核心商圈商辦年租金則預(yù)計(jì)有5.6%的下降。

　　不過(guò)，高力國(guó)際方面表示，今年3月份中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)企穩(wěn)回彈勢(shì)頭，市場(chǎng)租賃交易情緒亦隨疫情轉(zhuǎn)好而回暖，預(yù)計(jì)年內(nèi)需求將逐步復(fù)蘇，而線上科技、醫(yī)療、云服務(wù)、金融業(yè)等將引領(lǐng)需求增長(zhǎng)。

上海寫字樓租金下調(diào)利好租戶

　　上海高力國(guó)際在今日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，今年一季度全國(guó)各大重點(diǎn)城市寫字樓租賃需求受到抑制，凈吸納量處于較低水平。

　　以上海市場(chǎng)為例，2020年第一季度，新冠疫情導(dǎo)致整體市場(chǎng)活動(dòng)處于停滯狀態(tài)，各類需求受到短期壓制，其中CBD共錄得-12,600平方米的凈吸納量。空置率方面，一季度上海寫字樓整體空置率為19.2%，環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)空置率將在今年末達(dá)到28.9%。

　　目前上海核心區(qū)域中，陸家嘴板塊寫字樓空置率達(dá)18.8%，外灘板塊寫字樓空置率達(dá)15%，人民廣場(chǎng)寫字樓空置率達(dá)12.4%，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)及古北板塊寫字樓空置率為10.9%；在次中心區(qū)中，前灘板塊寫字樓空置率最高，達(dá)37.5%，第二名為北外灘，空置率達(dá)37.2%，莘莊板塊寫字樓空置率位列第三，達(dá)33.3%。

　　新增供應(yīng)仍在持續(xù)。該份報(bào)告同時(shí)顯示，一季度，上海南外灘、新客站區(qū)域新增供應(yīng)了3個(gè)寫字樓項(xiàng)目，總計(jì)供應(yīng)面積約23.1萬(wàn)平方米。高力國(guó)際預(yù)計(jì)，2020年全市寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到250萬(wàn)平方米，但需求量?jī)H為40萬(wàn)平方米，供求比大于6：1。

　　因此，一季度業(yè)主普遍下調(diào)租金以吸引與挽留租戶，各大重點(diǎn)城市如上海、北京、廣州、深圳、成都及西安等寫字樓租金均有所下降，其中北京平均凈有效租金為372.9元每平方米每月，環(huán)比下降2.5%。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，疫情將改變寫字樓市場(chǎng)總體走向，“遠(yuǎn)程辦公”、在線辦公成為新趨勢(shì)，但這不利于實(shí)體寫字樓的發(fā)展，可能會(huì)令業(yè)主縮減租賃面積，導(dǎo)致辦公樓空置率的進(jìn)一步上升。

　　對(duì)此，上海高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君指出，線上辦公確實(shí)改變了辦公的模式和方法，具有一定的便利性和靈活性。不過(guò)，這并不意味著客戶會(huì)直接縮減辦公面積、減少工位，更多的是在這種趨勢(shì)之下重新思考辦公室的使用方法、增加更多的健康設(shè)施、提高辦公空間的使用效率。而高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海也向媒體們透露，目前的確存在一些為了控制成本而“以大換小”的“換租”情況，但據(jù)他對(duì)華北區(qū)域的了解，案例并不多。

　　辦公樓市場(chǎng)已逐步復(fù)蘇

　　令人欣慰的是，隨著疫情逐步得到有效控制，盡管大多數(shù)的租賃活動(dòng)都更趨謹(jǐn)慎，但總體而言，目前上海寫字樓市場(chǎng)憑借經(jīng)濟(jì)的韌性已經(jīng)在逐步復(fù)蘇之中。

　　自3月起，有關(guān)租賃的問(wèn)詢普遍明顯增多。其中，線上科技、醫(yī)藥與醫(yī)療、云計(jì)算以及保險(xiǎn)等產(chǎn)業(yè)迎來(lái)高速增長(zhǎng)，未來(lái)有望成為帶動(dòng)需求的重要力量。江鵬認(rèn)為，在空置率高企的情況下，對(duì)于尋求簽訂新租約的租戶而言眼下應(yīng)是談判的好時(shí)機(jī)。不過(guò)另一方面，由于租戶的營(yíng)收與資本支出受疫情的影響而縮減，因此可能會(huì)推遲搬遷計(jì)劃，業(yè)主們應(yīng)該抓住時(shí)機(jī)挽留租戶。

　　鑒于疫情后期的市場(chǎng)狀態(tài)，以及新增供應(yīng)量的逐步入市，高力國(guó)際預(yù)計(jì)租金企穩(wěn)大概會(huì)在明年一季度出現(xiàn)，期間市場(chǎng)將在短期內(nèi)處于租金下調(diào)環(huán)境中，將更有利于租戶。

　　記者注意到，不少研究機(jī)構(gòu)也都給出了類似的樂(lè)觀判斷。例如，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的研報(bào)指出，短期來(lái)看，在疫情影響下我國(guó)經(jīng)濟(jì)受到了較大沖擊，一季度工業(yè)及服務(wù)業(yè)增加值均同比下降；隨著疫情對(duì)市場(chǎng)影響的充分顯現(xiàn)，寫字樓租金短期下行壓力仍然較大。

　　但長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性強(qiáng)、潛力足、空間廣，多年積累的物質(zhì)基礎(chǔ)豐厚，市場(chǎng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)依然明顯。隨著國(guó)內(nèi)疫情防控的成效不斷顯現(xiàn)，盡管經(jīng)濟(jì)下行壓力依然存在，但在政策的作用下復(fù)工復(fù)產(chǎn)提速，正常生產(chǎn)生活秩序不斷恢復(fù)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大潛能和強(qiáng)大動(dòng)能也將逐漸釋放，這些都將支持我國(guó)寫字樓市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。